2019년 12월 16일에 정부에서 발표한
부동산 가격 안정화 대책에 많은 관심이 쏠리고 있다.
많은 부동산 카페와 커뮤니티 등에서
언급되는 핫 이슈인데
그곳에서 가짜 뉴스와 진짜 뉴스를 섞어 만든
왜곡과 선동질이 난무하는 것을 보며
그냥 내가 직접 정부에서 발표한 정책 문구와
언론사의 해당 언급에 대한 기사 등을 비교해 보고
직접 해석해 보고자 한다.
먼저 아래 기사들을 보자.
위에 기사들의 제목만 보면
이번 부동산 정책이 서민들을 어렵게 하는
아주 나쁜 정책으로 보인다.
그런데 과연 위의 기사들은 사실에 근거하여
충분한 고찰 끝에 나온 것일까?
우선, 정부의 발표 내용을 제대로 보고 스스로 생각해보자.
정부의 발표 내용을 간단히 요약하자면 이렇다.
1. 대출 관리 강화
- 시세 기준 15억원 초과 아파트에 대해서
대출금지(12월 17일부터)
- 시세 기준 9억 초과에 대해서 LTV 40%를
20%로 축소(12월 23일)
- 주택담보대출위한 실수요 요건 강화 등
2. 전세 대출 이용한 갭투자 막기
- 전세자금대출 후 9억 초과 주택 구입시
대출 회수(20년 1월) 등
3. 주택 보유 부담 강화
- 다주택자에 대한 종부세 인상(0.2~0.8%)
- 공시가격 현실화 및 형평성 제고 등
4. 실수요자 중심의 양도소득세로 전환
- 일시적 2주택자의 전입요건 추가
- 분양권을 주택수에 포함
- 단기보유 양도세 차등 적용 등
5. 기타
- 조정 지역 내 다주택자 양도소득세 한시적 중과세 배제
- 장기보유 특별 공제 적용
- 분양가 상한제 적용 지역 확대
- 임대업 등록시 세제혜택 축소 등
이 내용인데...
이 정책의 핵심은 바로 대출 관리 강화이다.
그러니까 시세가 15억원이 초과하는 아파트나
주택을 구입하기 위한 대출은 앞으로 불가하다는 내용인데...
하나 예를 들어보자... 15억원 초과이니
한 17억원짜리 아파트를 산다고 하면
기존의 LTV 40% 한도라면 17억원의 40%
그러니까 6.8억까지 대출을 끌어올 수 있었다.
다시 말해서 현찰을 딱 11억을 가지고
나머지를 대출로 땡기면 17억짜리 아파트를
살 수 있다는 것인데
이제 현찰 11억을 가지고 17억짜리 아파트를 못사게 해서
'강남 진입 원천 차단' 이라던가
'서민 피 말린다' 라던가의 언론기사가 나오고 있다.
현찰을 11억원이나 들고 있으면서
6.8억원 대출에 대한 이자인(약 3% 가정시)
월 200만원씩을 낼 수 있는 분들이
앞으로 17억원짜리 아파트를 못사서
서민 피를 말린다고 하는 것이다.
맙소사... 나는 서민 축에도 못끼는 사람이었다.
위의 기사대로라면....
적어도 현찰 10억원 이상 들고 있고
원금을 빼고 이자만 월 200만원 이상 내며
여기에 적당한 생활비(한 300만원 정도?)를
사용할 수 있어야 서민으로 봐주는 것이다.
그리고...
이제 정책에 대한 영향 등을 점검해 보자면...
우선 1번 대출관리강화 부분에
시세 15억원 초과 아파트 대상
주택담보대출 금지 및 LTV 강화만 보자면
15억이 넘는 아파트에 대해서 구매할 수 있는 사람을
확 줄여버리는 정책이다.
다시 말해서 15억 이상의 아파트 매매 관련
수요와 공급 중에서
수요를 확 누르는 정책이라는 것이다.
수요가 내려가면? 공급이 그대로 있으면 가격은 하락한다.
아주 간단하다.
그리고 15억이 넘는 아파트들에 대해서 가격이 눌리면?
그 이하 아파트들도 함께 가격이 눌리게 된다.
(물론 일부 아파트들이 갭 메우기 등을 할 수 있겠지만
그것은 부분적인 것에 불과하다)
(위와 같은 문구가 아예 허위는 아닌 것이다)
그리고 3번 주택보유부담강화와
4번 실수요자 중심의 양도소득세로 전환을보면
2주택 이상 보유자를 대상으로 세금 부담을 확 높여서
초과로 가지고 있는 주택을 팔게 유도하는 정책이다.
특히 5번 기타에 있는 다주택자에 대한
한시적 중과세 배제는
20년 6월까지 적용되는 내용으로
10년이상 보유한 주택에 대해서
양도소득세 중과세를 배제하는 것으로
예를 들어 양도 차익이 10억원이라고 가정할 때
현재 기준으로 2 주택자의 경우
세금이 5.3억원이고 3 주택자의 경우 6.4억원인데
이번의 중과세 배제 정책을 적용받으면
위의 세금보다 절반정도 적은 3.3억원만 내면 된다.
그러면, 사람들이 주택을 팔까?
아마 많은 사람들이 내년 6월 이후
2억원이상의 돈이 사라진다고 생각하면
양도 차익이 큰 주택들을 내놓을 가능성이 높다고 본다.
다시 말해서 이는 수요와 공급에서
공급을 늘리는 효과가 있다.
그러면,
수요는 낮추고 공급은 늘리면?
가격은 낮아지는 것이다.
그러면 가격은 영원히 영영 낮아지는 것일까?
아니다.
부동산은 아마 오를 것이다.
다만 단기적으로 약세를 보일 것이고
지금과 같이 개인의 부채를 높이며
부동산 가격이 올라가는 것을 막기 위해
정부는 지속적으로 강한 정책을 낼 것이라는 것이다.
(불과 얼마전의 비트코인 사태를 생각해보자)
그럼 앞으로 중요해지는 것은?
내 생각에는 전세가율이 되지 않을까 한다.
전세가가 높다는 것은 그만큼 실거주의 가치가
높다는 것이고
따라서 적정 전세가율에 따라
그 아파트나 주택의 가치가 재판단 받을 것이라고 본다.
그리고 약세장과 갭메우기이다.
원래 수요는 크게 2가지가 있다.
하나는 실수요 다른 하나는 투기 수요
그런데 전체 수요는 막히고 공급은 매도 물량 증가되면서
전체 시장은 약세가 될 것이다.
이러한 전반적인 약세장에서
투기 수요는 어쨌든 돈을 벌기 위한 곳을 찾을 것이다.
그러면 15억아래서 시세 차익을
노릴 수 있는 물건이 대상이 될 것이고
5억~10억 사이의 아파트 / 주택이 영향을 받을 확률이 크다.
또한 여기서 언급하지 않았지만
투기 조정 지역과 아닌 곳의 차이가 크다.
여기에서 아마 기존에 소외 받았던
주택들의 갭메우기가 이루어 질 수도 있다는 것이다.
이번 부동산 정책은 강하다. 제대로 나왔다.
좀 과한 면이 있지만 작년 가격 폭등의 심각성을 볼 때,
이 정도의 정책은 나오는 것도 무리는 아니라고 본다.
그리고 정책의 목적은 충분히 달성할 것으로 보인다~
다만, 아쉬운 점은
시장 가격 급등 -> 강한 규제로 하락
-> 다시 가격 급등 -> 강한 규제로 하락의
패턴을 가져가고 있다는 점이다.
시장 가격이 급등하기 전에
모든 시장 참여자가 예상할 수 있는
신뢰있는 정책 방향 발표 등을 통해
가격 급등을 억제하고 완만하게 오를 수 있도록
유도했으면 좋았을텐데...
