그동안 자칭 보수를 주장하시는 많은 언론과 개인들이,
아파트 가격 상승 원인을 문재인 정권의 정책 실패라고 하는 이야기를 봐왔다.
뭐, 시장을 거스르는 정책은 절대 통하지 않는다라던가..
공급을 늘리면 해결된다라던가...
일단 문재인 정권의 부동산 정책 및 조세 정책에 문제가 있던 것은 맞지만,
(사실 가장 큰 문제는 국민들의 인식을 정책에 반영하는데 실패했다는 점이다)
그 정책 문제가 아파트 가격 상승을 불러왔다거나 혹은 아파트 가격 상승 억제를 실패했다는 것은
일부 언론과 국민XX, 정X당 등 몇몇 야당이 서로 연결성 없는 내용을 붙여놓은 왜곡에 불과한 것 같다.
(하지만, 대선 결과를 보니 확실히 야당이 선동한 내용에 서울 분들이 공감을 한 것 같다. ㅜㅜ 으이구...)
그러면 서울 아파트 가격의 상승 원인은 뭔데?
자자 진정하고, 일단~ 아래 그림을 보자
그렇다, 서울에 아파트 공급량은 2009년 2만호 수준으로 감소한 이후 지속 증가하고 있었고
2015년 일시적으로 저점을 찍은 이후 3만호를 넘겨 다시 급격하게 증가하였다.
사실 이건 위와 같은 통계자료를 보지 않아도 너무 당연히 추정할 수 있는 내용이다.
시장 논리상 수요가 증가하고 그에 따라 가격이 상승하면 공급은 무조건 증가하는 것이다.
다만, 가격이 지속 상승한다는 것은 공급이 수요대비 부족하다는 의미도 있지만
Fundamental 아닌 Speculation 이 붙었다는 의미도 있다.
(이 Speculation 수요를 잡으려고 다양한 부동산 정책이 나왔지만...
공시가격 인상 등으로 오히려 애매한 사람들의 조세 부담을 높여버린 상황이 연출되었고
결국 정권이 교체되는 가장 큰 원인이 되어 버렸다. - 그니까 나 같은 일반 국민의 이야기를 왜 안듣냐고...)
근데, 위에 아파트 공급 물량을 보면
2009년부터 2012년까지 겨우 2만호/연 수준으로 공급이 되었는데
왜 아파트 가격이 오르지 않았었을까?
그건 아래 송인호 KDI 경제전략연구부장 인터뷰 내용을 들어보자.
그렇다. 2008년 전 세계를 괴롭혔던 서브프라임금융위기, 리만브라더스 사태로
모든 자산 가격이 급락하면서 하우스 푸어 (요즘 말하는 버락 거지) 가 만연하게 되었던 것이다.
(사실 이때 이명박 정권에서 리만브라더스를 인수하려고 했었는데....
만약 진짜로 인수했으면.... 우리나라 IMF 한번 더 왔으려나....
진짜, 누가 권력을 잡고 있느냐가 중요하다.
우리나라 일반인이 이렇게 살기 힘들게 된 구조를 누가 만들었는지 아는가... ㅜㅜ)
아무튼, 이 하우스 푸어가 생겨난 상황을 보면서
부동산이라는 자산을 레버리지 풀로 땡겨서 구매하면
한 방에 훅 갈 수 있다는 인식이 공공연하게 퍼졌고
대출 등 통해 서울 아파트를 살 수 있는 사람도 전세를 선호하는 현상이 생겼던 것이다.
그러다가... 2009년 이후 지속되는 양적 완화 효과가 누적되면서 유동성이 계속 쌓이고
(진짜, 대출 금리 낮았다... 이건 대충 땡겨다가 좀 만 투자 잘해도...)
특히, 문재인 정권이 들어서며 52시간 정책, 최저임금 인상 시행 등으로
가계의 실질 소득이 증가하면서 새로운 투자처를 찾는 유동성이 늘어났는데...
(위에 그림을 보면 연소득 1억원 이상 비율이 2015년 13%에서 2019년 19%로 늘어난다)
이 유동성이 미국은 증권시장로 몰려갔으나(이때 서학개미 이야기도 많이 나온다),
안타깝게도 한국은 증시로 흐르지 않으면서
한국의 넘처나는 유동성이 부동산이라는 대안 투자처를 찾게 되었던 것이다.
그런데, 박근혜 시절 공급량을 1년에 2만호 수준으로 줄여놨는데...
갑자기 Speculation 수요가 붙기 시작하니 가격이 오르지 않고 버틸 수 없는법
그리고 가격이 오르니 Panic Buy도 생기고...
이런 원인으로 아파트 가격이 상승하게 된 것이다.
아쉽게도 정책적으로 부동산을 대상으로 한 Speculation 을 못하게 매우 강하게 잡아놨더라면...
나중에 헌법 재판소에서 위헌이 나올 수 있을 정도로 강하게 잡고
실수요에게 돌아갈 수 있도록 해줬다면... 좋았을 텐데..
Market을 이해하지 못하는 사람을 자리에 앉히고 제대로 일하지 못하면
과감하게 교체하는 모습을 보여주지 못한 것이 문재인 행정부의 실책이고
부동산 Speculation 못하게하여 실수요에게 공급물량이 전달될 수 있도록
입법을 못한 것이 지금 여당의 실책이다.
(특히 국민들이 180석을 밀어줬는데...
이들은 아무것도 하지 않았다. 심지어 여기에 편승해서 자기 이익만 늘렸다는 이미지만 심어줬다)
그럼, 미래의 아파트 가격은 어떻게 될 것인가?
당연한 이야기지만 글로벌 경제위기만 오지 않으면 보합 또는 약보합이 될 것이다.
(글로벌 경제위기가 온다면? 그때는 당연히 큰 하락이다)
당장 금리가 꽤 올라서 영끌하다가 하우스 푸어될 수 있다는 인식이 생기기 시작했고
금리 상승 뿐 아니라 인플레이션으로 실질 가처분 소득이 줄어드는 추세가 시작되었다.
그리고 국민이 뽑아준 새로운 대통령이 52시간 제도 완화 등
기업 프렌들리 정책을 시행하며 개인의 실질 소득을 줄여주지 않을까 싶다.
심지어, 외교나 방역 문제 등에 있어서도 제 2의 사드 사태나 메르스 사태가 우려되고
그 당의 특기인 4대강 같은 걸로 경제 성장과 복지, 국방, 교육 등에 집중되어야 할
자원이 다른 분들의 주머니로 들어갈 것으로 우려되니...
더더욱 아파트 같이 레버리지가 필수인 자산을 들고가기에는 부담이 있을 것 같다.
(투자할 곳을 찾는 돈들도 아마 단타 짤짤이 하기 좋은 증권시장으로 가지 않을까?)
그러면, 우리는 이제 어떻게 하나?
그건 다음에 다른 주제로 생각해보자~
