코로나 바이러스와 대공황(Great Depression) #2

하필이면...

https://trmcap.blogspot.com/2020/03/great-depression-1.html

이런 글을 쓰자마자 다우존스, FTSE, 코스피 등 대부분의 국가의 지수가 
어마어마 하게 폭락하기 시작했고...
(글쓴 다음 날에 코스피가 1,700을 깨고 내려갔다가 왔다.)

이미 네이버 뉴스, 유튜브 등등에서는 경제위기가 올 것인가 등등 
엄청나게 자극적인 콘텐츠가 올라오고 있다.

사실 나도 코로나 바이러스와 대공황이라는 연재를 작성하면서
이거 이러다가 경제 위기 한 번 오는거 아냐? 라는 막연한 생각을 가지고 시작한 것이라서...

이 글을 읽으시는 분들은
그냥 이런 견해도 있다! 정도로 생각해 주시면 감사하겠다.


우선 대공황(Great Depression)이 코로나 바이러스로 부터 시작된다면...
이번의 주가 지수 하락으로 부터 시작하지는 않을 것이다.


하지만 이번의 주가 지수 하락이 큰 의미가 있는게...

많은 사람들은 코로나 바이러스의 영향력이 더 심각해지면
경제가 과거 금융위기 때 처럼 망가질 것이라는 생각을 하고 있다는 것을
방증해 주었기 때문이라고 생각하고

경제의 체력이 튼튼하다는 것을 or 
앞으로 튼튼하게 정부에서 유지 시킬 것이라는 것을
사람들에게 인식시키지 않으면 
실제로 경제위기/대공황이 시작될 위험이 있다고 생각한다. 


만약 실물 경기가 지속 좋지 않아서 
많은 사람들이 부채를 갚지 못하는 상황이 생기면...

진짜로 헬게이트가 열릴 것이다.

무슨 말이냐면...
2015년 이후 박근혜 정부의 빛내서 집사세요 정책이후
가계 대출이 전정부지로 올랐고

많은 30~40대 사람들이
2016~19년 기간에 은행에서 빛 뿐만 아니라 영혼까지 끌어모아서 
서울에 집을 사기 시작했다.
심지어 갭투자도 횡횡했다.

그런데.. 이렇게 영혼까지 끌어모았는데...
만약 실직자가 되서 이자를 못낸다면???

당장 집을 빼앗기고 남은 건 하나도 없는 빈털털이가 될 것이다.


다행히도.. 정부에서 대출을 통한 부동산 투기를 어느정도 막아서
Risk를 억제해 놓았지만..
아직도 1천조원 이상의 가계대출이 남아있다.

이제 이들의 빛이 어떻게 될 것인지가 실물경제에 큰 변수가 될 것 같다.




잠시 주식 이야기로 돌아와서...
3월 둘째 주에 주가 지수가 크게 흔들렸던 것은 
그동안 주식시장으로 몰려있던 투자자금이
다시 적절한 곳으로 자리 찾기위해 움직이는 과정에서
보여준 심한 움직임으로 판단되며 
과거의 사례를 통해서 주가의 움직임을 대략이나마 예상할 수 있는데...

참고할만한 과거의 비슷한 사례로 
2008년의 금융위기 당시 정도를 이야기할 수 있다.

2008년 4월까지 코스피는 1,800대 수준이었는데
2009년 2월 1,100대까지 빠졌다가
다시 쭈우욱 올라서 2011년 4월에는 2,200대까지 오르게 된다.

그런데 우리가 2008년 금융위기 사태 중에서 놓치고 있는 것들이 있다.

이것은 나중에 다시 본격적으로 다뤄야 할 것 같다.


그리고 2008년의 금융위기 말고 큰 폭락을 했던 사례는...
 9/11 테러 이후의 주식시장 정도?

2001년의 9/11 테러 이후 9/12일, 
한국 코스피의 대부분 종목은 하한가를 만들며 갭하락으로 시작했고
그때 많은 사람들이 손실을 봤는데...

그 후로 지금까지 2001년 9월의 주가 지수 보다 낮은 날이
단 한번도 없었다.

12.16 부동산 대책에 대하여~

2019년 12월 16일에 정부에서 발표한

부동산 가격 안정화 대책에 많은 관심이 쏠리고 있다.

많은 부동산 카페와 커뮤니티 등에서 

언급되는 핫 이슈인데

그곳에서 가짜 뉴스와 진짜 뉴스를 섞어 만든

왜곡과 선동질이 난무하는 것을 보며

 

그냥 내가 직접 정부에서 발표한 정책 문구와

언론사의 해당 언급에 대한 기사 등을 비교해 보고

직접 해석해 보고자 한다.

먼저 아래 기사들을 보자.

 

위에 기사들의 제목만 보면 

이번 부동산 정책이 서민들을 어렵게 하는 

아주 나쁜 정책으로 보인다.

그런데 과연 위의 기사들은 사실에 근거하여 

충분한 고찰 끝에 나온 것일까?

우선, 정부의 발표 내용을 제대로 보고 스스로 생각해보자.

정부의 발표 내용을 간단히 요약하자면 이렇다.

1. 대출 관리 강화

    - 시세 기준 15억원 초과 아파트에 대해서 

       대출금지(12월 17일부터)

    - 시세 기준 9억 초과에 대해서 LTV 40%를 

       20%로 축소(12월 23일)

    - 주택담보대출위한 실수요 요건 강화 등

2. 전세 대출 이용한 갭투자 막기

    - 전세자금대출 후 9억 초과 주택 구입시 

       대출 회수(20년 1월) 등

3. 주택 보유 부담 강화

    - 다주택자에 대한 종부세 인상(0.2~0.8%)

    - 공시가격 현실화 및 형평성 제고 등

4. 실수요자 중심의 양도소득세로 전환

    - 일시적 2주택자의 전입요건 추가

    - 분양권을 주택수에 포함

    - 단기보유 양도세 차등 적용 등

5. 기타

    - 조정 지역 내 다주택자 양도소득세 한시적 중과세 배제

    - 장기보유 특별 공제 적용

    - 분양가 상한제 적용 지역 확대

    - 임대업 등록시 세제혜택 축소 등

이 내용인데...

이 정책의 핵심은 바로 대출 관리 강화이다.

그러니까 시세가 15억원이 초과하는 아파트나 

주택을 구입하기 위한 대출은 앞으로 불가하다는 내용인데...

하나 예를 들어보자... 15억원 초과이니 

한 17억원짜리 아파트를 산다고 하면

기존의 LTV 40% 한도라면 17억원의 40% 

그러니까 6.8억까지 대출을 끌어올 수 있었다.

다시 말해서 현찰을 딱 11억을 가지고

나머지를 대출로 땡기면 17억짜리 아파트를 

살 수 있다는 것인데

이제 현찰 11억을 가지고 17억짜리 아파트를 못사게 해서

'강남 진입 원천 차단' 이라던가 

'서민 피 말린다' 라던가의 언론기사가 나오고 있다.

현찰을 11억원이나 들고 있으면서

6.8억원 대출에 대한 이자인(약 3% 가정시) 

월 200만원씩을 낼 수 있는 분들이

앞으로 17억원짜리 아파트를 못사서 

서민 피를 말린다고 하는 것이다.

맙소사... 나는 서민 축에도 못끼는 사람이었다.

위의 기사대로라면....

적어도 현찰 10억원 이상 들고 있고

원금을 빼고 이자만 월 200만원 이상 내며

여기에 적당한 생활비(한 300만원 정도?)를 

사용할 수 있어야 서민으로 봐주는 것이다.

그리고...

이제 정책에 대한 영향 등을 점검해 보자면...

우선 1번 대출관리강화 부분에

시세 15억원 초과 아파트 대상 

주택담보대출 금지 및 LTV 강화만 보자면

15억이 넘는 아파트에 대해서 구매할 수 있는 사람을 

확 줄여버리는 정책이다.

다시 말해서 15억 이상의 아파트 매매 관련 

수요와 공급 중에서

수요를 확 누르는 정책이라는 것이다.

수요가 내려가면? 공급이 그대로 있으면 가격은 하락한다.

아주 간단하다.

그리고 15억이 넘는 아파트들에 대해서 가격이 눌리면?

그 이하 아파트들도 함께 가격이 눌리게 된다.

(물론 일부 아파트들이 갭 메우기 등을 할 수 있겠지만 

 그것은 부분적인 것에 불과하다)

(위와 같은 문구가 아예 허위는 아닌 것이다)

그리고 3번 주택보유부담강화와 

4번 실수요자 중심의 양도소득세로 전환을보면 

2주택 이상 보유자를 대상으로 세금 부담을 확 높여서

초과로 가지고 있는 주택을 팔게 유도하는 정책이다.

특히 5번 기타에 있는 다주택자에 대한 

한시적 중과세 배제는 

20년 6월까지 적용되는 내용으로 

10년이상 보유한 주택에 대해서 

양도소득세 중과세를 배제하는 것으로 

예를 들어 양도 차익이 10억원이라고 가정할 때

현재 기준으로 2 주택자의 경우 

세금이 5.3억원이고 3 주택자의 경우 6.4억원인데

이번의 중과세 배제 정책을 적용받으면 

위의 세금보다 절반정도 적은 3.3억원만 내면 된다.

그러면, 사람들이 주택을 팔까?

아마 많은 사람들이 내년 6월 이후 

2억원이상의 돈이 사라진다고 생각하면

양도 차익이 큰 주택들을 내놓을 가능성이 높다고 본다.

다시 말해서 이는 수요와 공급에서 

공급을 늘리는 효과가 있다.

그러면,

수요는 낮추고 공급은 늘리면?

가격은 낮아지는 것이다.

그러면 가격은 영원히 영영 낮아지는 것일까?

아니다.

부동산은 아마 오를 것이다.

다만 단기적으로 약세를 보일 것이고

지금과 같이 개인의 부채를 높이며

부동산 가격이 올라가는 것을 막기 위해 

정부는 지속적으로 강한 정책을 낼 것이라는 것이다.

(불과 얼마전의 비트코인 사태를 생각해보자)

그럼 앞으로 중요해지는 것은?

내 생각에는 전세가율이 되지 않을까 한다.

전세가가 높다는 것은 그만큼 실거주의 가치가

높다는 것이고

따라서 적정 전세가율에 따라

그 아파트나 주택의 가치가 재판단 받을 것이라고 본다.

그리고 약세장과 갭메우기이다.

원래 수요는 크게 2가지가 있다.

하나는 실수요 다른 하나는 투기 수요

그런데 전체 수요는 막히고 공급은 매도 물량 증가되면서 

전체 시장은 약세가 될 것이다.

이러한 전반적인 약세장에서

투기 수요는 어쨌든 돈을 벌기 위한 곳을 찾을 것이다.

그러면 15억아래서 시세 차익을 

노릴 수 있는 물건이 대상이 될 것이고

5억~10억 사이의 아파트 / 주택이 영향을 받을 확률이 크다.

또한 여기서 언급하지 않았지만 

투기 조정 지역과 아닌 곳의 차이가 크다.

여기에서 아마 기존에 소외 받았던 

주택들의 갭메우기가 이루어 질 수도 있다는 것이다.

이번 부동산 정책은 강하다. 제대로 나왔다.

좀 과한 면이 있지만 작년 가격 폭등의 심각성을 볼 때, 

이 정도의 정책은 나오는 것도 무리는 아니라고 본다.

그리고 정책의 목적은 충분히 달성할 것으로 보인다~

다만, 아쉬운 점은 

시장 가격 급등 -> 강한 규제로 하락 

-> 다시 가격 급등 -> 강한 규제로 하락의 

패턴을 가져가고 있다는 점이다.

시장 가격이 급등하기 전에 

모든 시장 참여자가 예상할 수 있는

신뢰있는 정책 방향 발표 등을 통해

가격 급등을 억제하고 완만하게 오를 수 있도록 

유도했으면 좋았을텐데...